domingo, 9 de novembro de 2014

ALUGUEL




 ALUGUEL


Diante do número repetitivo de perguntas sobre locação , fizemos um questionário básico, que será acrescido a medida que mais perguntas sejam feitas.

Perguntas sobre locação:

1 – O que significa  revisão de aluguel e reajuste de aluguel?

A revisão do valor de aluguel, ou revisional, ocorre  quando o valor do aluguel,  está  abaixo dos valores praticados pelo mercado.

Esta revisão de aluguel pode ser amigável, quando as partes chegam a um acordo de um aluguel justo , sem ter de recorrer ao judiciário , ou por meio de uma ação revisional , que tem procedimentos próprios, e que via de regra tem como objeto por intermédio de uma pericia aferir o valor justo de locação.

O reajuste de aluguel é a atualização do valor do aluguel dento de  prazos determinados em lei,  com calculo pelo índice de inflação estipulado em contrato.

Os índices que podem ser usados para definir o reajuste são: IGP-M (o mais comum); IGP-DI; IPC/FGV; INPC/IBGE; IPCA/IBGE; IPC/FIPE.

2 - Como saber se  o aluguel esta justo ou se esta  acima do valor do mercado?
O jeito mais simples é buscar informações na região do imóvel , junto a imobiliárias e considerando qual o aluguel de imóveis similares.
3 – Vou fazer  revisão de aluguel é necessário um novo contrato de locação?
Não , basta fazer um aditamento ao contrato , sendo retificada a clausula se valor do aluguel, que deverá conter o novo valor e o período de vigência deste novo valor e ser assinada , pelas partes , locador, locatário, fiador e testemunha.




4 –Como deve agir o proprietário para que o inquilino desocupe o imóvel?

O proprietário que tem  interesse na retomada do imóvel, deverá informar o inquilino por: notificação, carta registrada, etc. De forma que fique clara a intenção da retomada, lembrando que existe um contrato que deve ser respeitado e existem situações especificas para se pedir um imóvel de volta.

5 - O inquilino é obrigado a sair se o proprietário pede o imóvel ?

Não  , existem situações especificas que obrigam o inquilino a sair ainda que o contrato não tenha terminado, mas via de regra , contratos devem ser respeitados.

6 -O inquilino não desocupou o imóvel , o  contrato  terminou, o proprietário pode tirá-lo a forca colocando suas coisas na rua?
Não. O Proprietário deverá entrar com  ação de despejo, e um  juiz determinará a desocupação do imóvel. Caso o proprietário tire  a forca o inquilino , poderá desencadear um processo contra si, portanto, sempre o melhor é em não saindo de forma pacifica , acionar  a justiça.

 7 – Quais os casos onde a desocupação do imóvel pode ocorrer?

-  As partes acordam de forma amigável ;

- A ocorrência de infração legal ou contratual;

- A inadimplência de pagamento do aluguel e/ou encargos;

- Ocorrendo um dano e a necessidade de reparação urgente do imóvel por ordem do  Poder Público (Prefeitura, por exemplo), e não possa ser executada com o inquilino no imóvel ou caso ele se recuse a realizar;

Em caso de alienação, venda ou cessão do imóvel. Nestas circunstâncias, o prazo para desocupação do imóvel é de 90 dias;

- Ocorrendo termino ou  extinção do usufruto ou fideicomisso. Nestas situações o prazo para desocupação do imóvel é de 30 dias;

8 - Se o inquilino precisar rescindir a locação por transferência de emprego ele deverá pagar alguma coisa ao proprietário?

O inquilino não é obrigado a pagar a multa, o proprietário deverá ser notificado com pelo menos 30 dias de antecedência.

9) O inquilino não foi transferido de cidade, apenas não quer mais locar o imóvel , ele deve pagar multa para rescindir o contrato?

Neste caso, ele pagará multa proporcional a quanto ainda falta para findar o contrato.

10 - O contrato de locação tem prazo  indeterminado  o inquilino para  deixar o imóvel, como deve proceder?

Deverá comunicar o proprietário  através de uma notificação com 30 dias de antecedência. Este comunicado deve ser feito por escrito, em duas vias, pode ser feito com aviso de recebimento, pode ser feito por meio de notificação extra judicial , sempre deve ser feita de forma que o inquilino tenha comprovado que o locador tomou ciência.

11 – O recibo de aluguel e encargos, é obrigatório ?

O proprietário é obrigado a entregar o recibo discriminando o valor do aluguel e dos encargos, tais como água, luz condomínio, etc.

12 – Como o locador garante a locação ?
O locador garante que receberá a locação através de : caução, fiança, seguro fiança locatícia e cessão fiduciária de fundo de investimento. Mas o locador só poderá ter uma garantia de locação.
13- Com inquilino ao entregar as chaves devo solicitar a vistoria do imóvel?
É muito importante que o inquilino faca a vistoria do imóvel junto com o locador, e importante que exista um termo de vistoria , tanto no momento da entrada do locatário como no momento da saída.
13- Sou obrigado a entregar o imóvel nas condições de perfeito estado em que recebi ?
Sim o locatário deverá entregar o imóvel nas condições de perfeito estado em que recebeu.

Espero ter respondido a algumas dúvidas enviadas,
Caso tenha ficado mais dúvidas , será muito bom que elas sejam enviadas para o site do escritório , pelo  contato e tentaremos responder.

Abraço.

Luiza Santelli Mestieri Duckworth   

terça-feira, 18 de fevereiro de 2014

ILHAS DE ITALIA CESSÃO DE EMPRENDIMENTO BANCOOP-OAS



É de conhecimento que quem quita o imóvel tem direito a escritura e por tratar-se de direito registral imobiliário, deve ser respeitado o princípio da continuidade dos atos registrais.

Nossa grande mestra Maria Helena Diniz ensina no livro Sistemas de Registro de Imóveis, 6ª Edição, Editora Saraiva: “(...) O registro público realiza-se numa serventia especial, legalmente criada, que funciona sob Ordens de serventuário autorizado a exercer na comarca, a função de registrar, sendo controlado pelo órgão competente do Tribunal de Justiça de cada Estado, estando submetido à autoridade do juiz corregedor, Superior hierárquico imediato do oficial (DJSP. 30 jan. 1986, CSMSP, AC 4.901 e 3.332-0), ... Tríplice será a finalidade do registro imobiliário, pois servirá como garantia de autenticidade, segurança e eficácia dos assentos de atos jurídicos inter vivos ou mortis causa constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos remis sobre imóveis (Lei n. 6.015;73, art. 1º e 172), preservando-lhe a confiabilidade ... d) Continuidade (Grundsatz der Vareingtragung des Betroffenen), já que o registro constitui um dos modos derivados de aquisição de domínio de coisa imóvel, prende-se ele ao anterior, se o imóvel não estiver registrado no nome do alienante, não poderá fazer seu assento em nome do adquirente. Urge providenciar primeiro o registro em nome daquele para depois efetuar o deste. Nenhum ato registral poderá ser , portanto, efetuado sem a prévia menção do título anterior, formando o encadeamento ininterrupto das titularidades jurídicas de cada imóvel, concatenando sucessivamente as suas transmissões (Lei n. 6015;73 art. 195 n to no regisions pela lei de registros imobiliários, a não observance desta exigência formal inviabiliza a transformação do instrumento particular firmado entre a Bancoop a agravado fls. 227 a fls 231, 237, RT/SP; 94;515,84;47, CGJ-SP- Proc. N. 131-93, 51;93). Formar-se-á uma sequencia sucessiva e contínua de registros imobiliários, de modo que o atual título fundar-se-a no anterior (Lei n. 6.015;73, art. 222 CPC, art. 993, IV e 668, I, RT 574-105), logo, nenhum registro de imóvel poderá ser feito sem que antes esteja lançado o anterior, o que se refere o título...).

Logo estarão no polo passivo de uma ação de obrigação de outorgar a escritura Bancoop e OAS no polo passivo, uma vez que nas ações que versam sobre obrigação de dar escritura são partes passivas todos que forem capazes de criar o elo entre as cessões e a propriedade do imóvel, é assim no direito imobiliário registral há vários anos.      
                                 
A cessão do empreendimento para a OAS é facilmente verificada na leitura do Termo de acordo para finalização da construção do Residencial Ilhas de Itália com extinção da seccional Ilhas de Itália e transferência de direitos e obrigações para a OAS Empreendimentos S.A,.
A cessão consiste exatamente em transferência de diretos e obrigações, logo o próprio título do documento já remete a realidade do negócio jurídico firmado.

Vide declaração da OAS no referido Termo de Acordo, Capítulo III – Do OBJETIVO DAS PARTES:

“(...) A OAS é uma empresa do ramo da construção e está interessada em dar continuidade na implantação do Empreendimento...
(...) 3.4 Celebram as partes o presente Termo de Acordo com transferência de direitos e obrigações para a referida empresa...”.

Logo, resta claro que houve uma cessão e mais que as regras da cessão impõe que a OAS respeite os contratos já firmados com a Bancoop. E inclusive a propaganda de venda do empreendimento.
Ora a  oferta  publicitária vincula a empresa ofertante, uma vez que  cria a legítima expectativa no ânimo do consumidor de que, ao adquirir o apartamento, descrito no panfleto,  disporá de dinheiro suficiente para quitá-lo, na forma disposta na propaganda de venda e no contrato.

Neste sentido, o art. 30, CDC, dispõe que:

"Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado."


Mister esclarecer que sobre o assunto, cessão do empreendimento entre  Bancoop e OAS, temos uma aula na jurisprudência com corretos ensinamentos jurídicos, entre tantos acórdãos que são aulas separamos um:

“APELAÇÃO Nº 9000059-74.2010.8.26.0100
COMARCA: SÃO PAULO
APELANTES: DANTE MESTIERI E AUGUSTO MESTIERI NETO
APELADOS: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO – BANCOOP E OAS EMPREENDIMENTOS S/A.

Apelação – Ação de inexigibilidade de débito à qual se associou os pedidos de obrigação de fazer e de indenização por danos moral e material – Cooperativa – Inexistência – Figura utilizada para dissimular contrato de venda e compra de imóvel – Aplicação das regras consumeristas ao negócio assinado entre as partes originárias – Obrigatoriedade à propaganda veiculada – preço do imóvel que não continha condições outras de reajuste salvo a da variação do CUIB – Quitação integral sem ressalva – Majoração posterior inválida – Não demonstração contábil das custas referentes ao excesso de preço – Existência, ademais, do Fundo Garantidor de Quitação – Inexigibilidade do saldo devedor apontado – Trespasse do ajuste a terceiro – Impossibilidade de alcançar contratos já firmados – Ato jurídico perfeito – Celebração entre as rés que a só a elas diz respeito – Coisa julgada – Inocorrência – Limites subjetivos que impedem submeter os que não foram afetados pela decisão – Dever de as rés outorgarem a escritura definitiva ao autor, pena de pagar multa diária – Danos material e moral – Não caracterização – Acertada rejeição – Sucumbência – Derrota equivalente – Meação – Sentença reformada em porção média – Recurso provido em parte.” (Doc. 04)

A jurisprudência acima transcrita enfrenta alguns  pontos, qual sejam:
“As apeladas ofertaram resistência que se baseou, resumidamente, (1) na natureza jurídica do empreendimento, (2) na existência de coisa julgada, (3) na existência de saldo devedor, que fora aprovado em regular assembleia de cooperados...”.

A referida jurisprudência, proferida pelo eminente Desembargador Beretta da Silveira, seguida pela maioria assim afirma e ensina:

1 – Índole do empreendimento: “...A primeira delas alude-se à índole do empreendimento. Longe do que pontuam as rés, jamais existiu cooperativa, malgrado a avença assim tenha sido batizada. Nesse caminhar, é primordial separar as verdadeiras cooperativas das pessoas jurídicas que assumem essa forma sem que nada tenham dessa modalidade de formação. Como explanada pelo e. Des. Olavo Silveira no julgamento da apelação n. 166.154, perante esta Câmara, apontou-se com precisão as características das “aparentes cooperativas”: “um tipo de associação que muito mais se aproxima dos consórcios do que propriamente de cooperativa, até porque, via de regra, nem sempre é o efetivo espírito cooperativo que predomina nessas entidades”. Ademais, “o associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisição de casa própria dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construção”.

2 – Da relação de consumo: “...A segunda, que decorre da anterior, aponta ao reconhecimento de relação de consumo entre as partes, a autorizar a constatação da obrigatoriedade da propaganda veiculada e da abusividade da cláusula de reajuste. Em hipóteses semelhantes a esta, tanto esta Corte como o Colendo Superior Tribunal de Justiça já se manifestaram nessa direção, cabendo realçar, a título de exemplo: CIVIL E PROCESSUAL. COOPERATIVA HABITACIONAL. TERMO DE ADESÃO PARA COMPRA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA. AÇÃO PRETENDENDO O RESSARCIMENTO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. RETENÇÃO SOBRE PARTE DAS PARCELAS DETERMINADA EM PERCENTUAL INFERIOR AO PREVISTO CONTRATUALENTE. CLÁUSULA ABUSIVA. SITUAÇÃO PECULIAR. OBRA SEQUER INICIADA. DESPESAS ADMINISTRATIVAS IRRELEVANTES. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL, ART. 924, I. A C. 2ª Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do c compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP, rel. Min, Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002). II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito de restituição da sparcelas pagas, porém não em sua 403.189/DF Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR DJ 01.09.2003, integralidade. III. Caso em que, em face das circunstâncias peculiares da causa, a retenção determinada pelo Tribunal a quo se fez em parâmetro razoável. IV. Recurso especial não conhecido” (STJ REsp nº 403.189/DF Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR DJ 01/09/2003).

3. DA QUITAÇÃO: “...A terceira diz respeito à quitação dos valores pagos. Contrariamente do que acenaram as apeladas, o documento de fls. 84/86, de emissão da ré BANCOOP, é absolutamente transparente no sentido de inexistir saldo devedor no que tange às prestações da construção, documento esse que data de 23/11/2006. Por certo que as apeladas têm ciência da dicção do art. 368 procedimental, que bem anota a veracidade contida em relação ao emissor do documento...”.

4. DA TRANSFERÊNCIA DO EMPREENDIMENTO: “...a penúltima delas toca à transferência do empreendimento entre as apeladas. A par da validade do ato em si, sua eficácia à farta não pode atingir terceiros, a menos que se queria fazer soçobrar o princípio da segurança jurídica. Explica-se: seria bastante confortável à ré BANCOOP descumpridora de suas primitivas obrigações, transmitir as tarefas à ré OAS sem qualquer ônus para si, carreando-se o dano a que deu causa aos ditos “cooperados”, representado pela imoderada elevação do valor do preço de cada unidade. Pior. Mencionada transferência só criou direitos às apeladas e deveres aos “cooperados”, o que não pode ser referendado pelo Judiciário. É da Carta Constitucional o comando brandido a respeito da proteção conferida ao ato jurídico respeito contra a lei nova (Art. 5º, XXXVI), a irradiar por natural obviedade seus efeitos a outros atos jurídicos. Se o negócio realizado entre as apeladas não lhes satisfaz ou contém qualquer condição financeira imprópria, cabe a elas redesenharem o ajuste, que, torne-se a dizer, é res inter alios acta, não cabendo vulnerar o regular contrato celebrado entre a apelante e a ré BANCOOP...”.

5. DA COISA JULGADA: “...A última remete à coisa julgada apontada pelas recorridas. Exceto por grosseiro equívoco desta relatoria, os limites subjetivos do instituto em vaga impedem sua extensão àqueles que não tenham participado da lide decidida. A matéria vem disciplinada no art. 472 do Código de Processo Civil, cuja clara redação anota que a “(...) sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não beneficiando, nem prejudicando terceiros (...)”. Atente-se que nenhuma prova foi trazida aos autos que pudesse desvelar a participação da apelante em citada contendo, inclusive como integrante da entidade autora da ação aforada. Em conclusão do tema, transparece de certeza a inexigibilidade do pretenso resíduo buscado pelas recorridas, de sorte que a elas resta apenas outorgar a escritura definitiva ao apelante, o que deverão proceder no prazo improrrogável de trinta (30) dias a contar do trânsito em julgado deste acórdão, cuja desreito implicará o pagamento da multa diária de um mil reais (R$ 1.000,00...”.

Diante do tudo exposto esperamos que fique claro que na cessão de empreendimento a empresa cessionária, ou seja a que recebeu a cessão do empreendimento, neste caso especifico a OAS, ocupara o mesmo lugar no negocio jurídico ocupado pela empresa cedente Bancoop. Pensar de forma diversa é criar um estado de insegurança negocial ao consumidor transferindo papeis e obrigações que não lhes pertence.
O consumidor deve ter seus direitos preservados sempre!
Abraço LUIZA S.M.DUCKWORTH

O QUE É OUTLET DE IMOVEIS?



Outlets   de imóveis.

Outlets de imóveis , conforme declaram as construtoras,  tem como  proposta é oferecer ao consumidor a  oportunidade de adquirir, a preço de Outlet ( com desconto) , um imóvel , um produto de alta qualidade , mas que não é um lançamento.

Resta evidente que estará em oferta nos Outlets de imóveis, unidades ou empreendimentos que não foram vendidos na totalidade no lançamento e os quais não vale a pena a construtora manter, pois , como todos sabemos imóveis custam IPTU, condomínio, manutenção  e inclusive divulgação no caso de venda , portanto, não vale a pena para uma construtora manter unidades em estoque , ela precisa fazer giro , precisa de capital girando, portanto, o Outlets, foi uma opção que diversas construtora tem utilizado.

Os descontos podem ser de até 35% , portanto , valores vultuosos estão em jogo.
Na prática, os outlets , são mais uma forma de  desovar estoques  como megastores, showrooms e feirões.

Os outlets são vendas virtuais que funcionam mais ou menos assim : “A partir de uma ferramenta do Google chamada "Hangout", um apresentador, clientes e representantes regionais da empresa interagiram, ao vivo, por voz, vídeo e chat no canal oficial da construtora no YouTube.
O "Outlet Digital Rossi" teve duração de aproximadamente uma hora e, segundo estimativa da incorporadora, mais de 10 mil pessoas acompanharam o programa. Os descontos ficaram em torno de 35%.....” (Folha de São Paulo)

...”A MRV Engenharia também tem um outlet virtual, que durou até o final de agosto.
No site da construtora, 200 corretores on-line estão disponíveis 24h para consulta. O interessado pode fazer uma simulação de compra e agendar uma visita com corretores espalhados pelo país destinados a atender exclusivamente clientes virtuais.
Desde junho, a MRV também usa o Facebook para negociar unidades. Segundo Rodrigo Resende, 35% das vendas da MRV são feitas pela internet....” (Folha de São Paulo)
Portanto, resta evidente que o Outlet de imóveis é uma realidade , que a nosso entender veio para ficar , porque , são inúmeros os lançamentos feitos , o preços estão estratosféricos , e o mercado nem sempre vai absorver tudo , é exatamente o que acontece com as roupas de marca que estão em um Outlet, ou seja os descontos são necessários , por isto , esta é sim uma boa opção de negocio, que deve ser analisada , tomando-se os cuidados necessários , em uma compra e venda de imóvel . 

Os descontos sim podem chegar a 35% , mas na certa o seu imóvel será num andar baixo, com um vista pior , dificilmente você encontra “ o apartamento” , mas é possível .  Ademais, tem gente que prefere andar baixo , tem gente que não liga para vista , portanto , é mais uma forma de comprar com desconto e comprar bem.  

Acredito que esta tendência veio para ficar , até porque , é mais um rotulo , que nada mais é do que oferecer um imóvel que não girou no tempo que deveria com desconto, ganha o consumidor e ganha o fornecedor. 

A internet , é um excelente canal de vendas , já que todos de alguma forma estamos conectados.
Sobre as questões jurídicas da compra, você na pratica esta adquirindo um imóvel  de uma construtora,  portanto , a relação jurídica é regida pelo código do consumidor e direito civil .
A propaganda dos Outlets vincula o produto , portanto, se falou-se em desconto de 35% este deverá ser  o desconto dado ao seu imóvel , pois, o fornecedor   se obriga ao que ofertou de forma irrestrita e ao publico em geral , portanto a  você ,  artigo 30 do código do consumidor. 

Abraço,  Luiza S.M.Duckworth


quinta-feira, 13 de fevereiro de 2014



Venda de imóvel ad mensuram x ad corpus.

A palavra é latim , mas é muito usada no meio jurídico inclusive é termo constante de vários contratos de compra e venda de imóveis.
Portanto, fique atento , para que não se torne vitima de seu desconhecimento.

Os significados:

Ad mensuram é locução latina que significa por medida, logo, se você esta realizando uma compra e venda pelas metragens do imóvel , oque ocorre muito comumente nas vendas de imóveis na planta você estará realizando uma compra ad mensuram , em tese.

Ad corpus é uma  locução latina que significa pelo todo , ou por corpo.  Logo na venda  e compra ad corpus , você esta comprando pelo todo , ou seja, pelo corpo integral do contrato e não pelas medidas .

Mas porque isto seria importante? Acredito na frase que só é digno de seus direitos quem os exige, ocorre que para exigir seus direitos é fundamental conhece-los .
Todos sabemos que na compra de um imóvel ,  a família depositará uma quantia vultuosa, que significa anos de economia , além de sonhos  , expectativas , e,  claro deposita-se nesta compra , a realização de ter um espaço para chamar de seu, sua casa própria. A compra de um imóvel  é portanto muito importante e  fundamental na vida de um cidadão.
É estar atento ao contrato de compra e venda , e entender o significado de palavrinhas latinas como as que coladas  acima    irá lhe ajudar e muito a compreender seus direitos .
Compreender direitos significa   ter direitos , portanto , iremos tentar explicar de forma pratica, o assunto, daremos uma pitada de direito , e claro traremos algumas jurisprudências sobre o tema.
Usaremos exemplos práticos e fugiremos do linguajar “jurisdiquës”,  o que não significa que não a usemos ou que  não seja importante, ele é fundamental no direito , porque , muitas vezes resume a ideia,  mas isto em um processo , em um livro de doutrina, mas em uma matéria informal , como esta , que será lida por quem não é da área , acredito que seja  dispensável usa-la por ser inoportuno , impor a quem não é da área a necessidade de recorrer a um dicionário .

Vamos explicar o assunto mediante um  exemplo, que inclusive resume uma pergunta feita com frequência , pela pessoas em geral. Teremos portanto um caso análogo aos milhares que povoam o judiciário  :

Paulo (nome fictício), vai a uma imobiliária  e após ver diversos imóveis , decide-se por comprar um imóvel de 5 anos, já usado , com duas vagas de garagens.
Paulo adorou  o imóvel , o ultimo imóvel que visitou , sua esposa também . Ambos se  encantaram com o tamanho , a vista , a claridade, o local , se encantaram com o que viram ,  o contrato é feito.
 O corretor de imóveis , através do jurídico da empresa ,  prepara o contrato.
O jurídico da imobiliária de forma cautelosa e correta de posse de uma matricula individualizada e atualizada do imóvel , descreve de forma detalhada o imóvel que esta sendo objeto do contrato de compra e venda, basicamente ele copia a descrição do imóvel . A matricula , é uma certidão expedida pelo cartório de registro de imóveis, onde constam toda descrição e todos os  dados do imóvel  , desde de o período de sua individualização , até o ultimo  registros e ou averbações .
Por exemplo na matricula  , estará descrito que o imóvel tem 200 metros de área útil, 2 vagas etc... que o primeiro proprietário foi Fernando  , que depois vendeu para Marcia etc....
O Instrumento particular e feito e assinado , e após a integralização total do valor de venda é feito uma  escritura, por um oficial de cartório de notas para ser levada a registro no cartório de registro de imóveis.   
Paulo e sua esposa , fizeram tudo da forma correta e já são   proprietários  do imóvel ,pois ,  após quitarem o imóvel  , fizeram a escritura, e  já registraram na matricula do imóvel.
Como já são os proprietários , decidiram  reformar o imóvel e  contratam uma arquiteta que ao medir todo o imóvel descobriu que o mesmo não tinha  200 metros quadrados e sim 180 metros.
Paulo , indignado e sentido enganado  procura um advogado e relata o acontecido , o objetivo de Paulo é  obter uma indenização ou um desconto no preço , contudo, para sua surpresa o advogado informa que a venda foi ad corpus e não ad mensuram e por isto, ele não teria qualquer direito a abatimento no preço, pois, o que ele Paulo comprou foi um todo e não uma medida .
Assim explica o advogado:
A metragem foi meramente elucidativa . Na venda ad corpus o bem é vendido como um todo, num corpo determinado, recebendo o preço pelo todo que o compõe, independentemente da medida da sua área.
Neste caso, porém, não há direito do compromissário comprador de reclamar uma  complementação de área ( o que neste caso seria impossível ) , nem mesmo um desconto no  preço, com devolução do foi  pago, proporcionalmente a diferença da metragem que não existe.
É que, verificando o comprador  que a área constante da matrícula é menor do que aquela efetivamente existente, neste caso não será possível  pedir compensação pecuniária porque, nos termos do artigo 500, § 3º do Código Civil, essa reivindicação não pode ser feita se o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
O que se privilegia e a verdade real , a intenção das partes ao realizar o negócio, e conforme se elucida pela  análise do caso , do  instrumento contratual, e todo o conjunto probatório, resta evidenciado que  a compra e venda do citado imóvel ocorreu como coisa certa, individuada, sendo apenas enunciativa a referência às suas dimensões.

Doutrina jurídica sobre o assunto

(...) “A venda se diz ad corpus quando a preocupação das partes é vender e comprar coisa certa e discriminada, na forma que existe objetivamente, sem que a circunstância de ter uma ou outra extensão constitua motivo de maior relevo na formação do consentimento. Nesses negócios entende-se que a referência à medida é meramente enunciativa, tendo por finalidade, apenas melhor caracterizar a coisa. Por essa razão, na venda ad corpus não se defere, ao comprador que verificou não ter o imóvel comprado a medida constante da escritura, qualquer ação contra o vendedor. E a regra se encontra no §3º do art.500, que, de fato, determina não caber ação ao adquirente, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa  referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda “ad corpus”. (RODRIGUES, Silvio, Direito Civil, v.3, fls.164/165, 24ª ed. rev., São Paulo, Saraiva, 2002) (Itálicos do autor, sublinhados nossos)
 A jurisprudência sobre o assunto :

Apelação Cível nº 0105827-74.2012.8.26.0100
Comarca de São Paulo Apelante: Samir Ibragim Mohamad Youssef
Apelados: Rodrigo Peres dos Santos Veiga e outro
Voto nº 12.644
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação quanti minoris .Imóvel com metragem menor que a negociada . Preliminar de cerceamento de defesa afastada Reconhecimento de venda ad corpus, e não ad mensuram Inexistência de direito ao abatimento proporcional do preço pago . Dimensão da área meramente enunciativa . Ausência de elementos que permitam concluir que o negócio foi realizado levando em conta sua metragem para fixação do preço Bem individualizado por suas características e confrontações - Hipótese do artigo 500, § 3º do Código Civil - Recurso desprovido.
VOTO Nº3505
Apelante: Açobril Comercial de Aço Ltda.
Apelado: Cláudio Nilson Licatti e Outro
Comarca: Penápolis 1ª Vara Judicial
Juiz: Guilherme Silveira Teixeira
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Pedido de abatimento de valor do preço combinado em razão de ser a metragem real menor que a descrita na escritura. Descabimento. Sentença de improcedência. Confirmação. Venda ad corpus. Autores que adquiriam imóveis certos e discriminados. Dimensões descritas apenas de forma enunciativa. Recurso não provido.

9134252-06.2008.8.26.0000 Apelação Relator(a): Luiz Ambra Comarca: Americana Órgão julgador: 8ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 23/11/2011 Data de registro: 29/11/2011 Outros números: 5707884200 Ementa: AÇÃO “EX EMPTO”. Compra e venda. Pedido de restituição das quantias pagas devido à metragem do imóvel não corresponder à área adquirida. Apelo contra sentença de improcedência. Alegação de culpa exclusiva da ré. Ofensa a boa-fé objetiva. Inocorrência. Escritura de compra e venda com cláusula “Ad Corpus”. Autores que efetuaram a compra de terreno com limites e confrontações conhecidos, sendo a referência às dimensões apenas enunciativa. Sentença mantida. Apelo improvido. 0000219-44.2004.8.26.0302 Apelação Relator(a): Paulo Alcides Comarca: Jaú Órgão julgador: 6ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 27/10/2011 Data de registro: 08/11/2011 Outros números: 990100205951 Ementa: COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. Ação para abatimento de preço. Negócio que se deu "ad corpus" compreensivo de corpo certo e individuado. Referência a metragem meramente enunciativa. Inadequação de pedido de resolução de contrato confirmada. Ausência de dano moral indenizável. Mantida a sentença de improcedência. RECURSOS DESPROVIDOS. 0003567-11.2003.8.26.0624 Apelação Relator(a): Neves Amorim Comarca: Tatuí Órgão julgador: 2ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 04/10/2011 Data de registro: 05/10/2011 Outros números: 4454034000 Ementa: Ação “ex empto”. Cerceamento de defesa Inocorrência. Pedido de abatimento de preço ou complementação da área em razão da metragem contida na escritura não corresponder à área do imóvel. Venda “ad corpus”. Autores que efetuaram a compra de terreno com limites e confrontações conhecidos, sendo a referência às dimensões apenas enunciativa. Sentença de improcedência mantida. Preliminar rejeitada. Recurso improvido.

A venda ad corpus restou clarificada , e utilizaremos do contraposto para explicar a  venda ad mesuram , com o  seguinte  raciocínio.
Na venda ad mensuram a fixação do preço se baseia na área do imóvel ; é uma situação comum por exemplo em lançamentos , ou compra de imóvel na planta, onde na  propaganda de venda do empreendimento deixou-se  claro, desde de o inicio, que o imóvel vendido terá uma área determinada e será construído em uma área determinada, ou seja vende-se um imóvel com base nas medidas, o comprador não compra um objeto pronto e  definido e sim uma ideia onde a metragem é o fator básico do interesse.
Vende-se ,portanto, uma coisa idealizada e entrega-se outra distinta da que foi idealizada, é nítido que o comprador neste caso , o consumidor foi enganado nítido, portanto, que deverá ter um abatimento no preço e inclusive uma indenização se houver comprometimento que gere este dano.
Vide jurisprudência sobre o tema.
PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. VENDA AD MENSURAM. PREÇO ESTIPULADO POR METRAGEM. COMPLEMENTO DA ÁREA. RESCISÃO DO CONTRATO OU ABATIMENTO NO PREÇO.

I - TRATANDO-SE DE VENDA AD MENSURAM, O PREÇO DO IMÓVEL É DETERMINADO EM RAZÃO DA ÁREA, OU SEJA, ESTIPULADO POR MEDIDA DE EXTENSÃO. ASSIM, SE NÃO HOUVER CORRESPONDÊNCIA ENTRE A ÁREA EFETIVAMENTE ENCONTRADA E AS DIMENSÕES DADAS, O ADQUIRENTE PODE POSTULAR O COMPLEMENTO DA ÁREA, A RESCISÃO DO NEGÓCIO OU O ABATIMENTO NO PREÇO, EXCETO SE A DIFERENÇA ENCONTRADA FOR INFERIOR A UM VINTE AVOS (CC/1916, ART. 1136, CC/2002, ART. 500).
II - NEGOU-SE PROVIMENTO. UNÂNIME.,,,”

OMPRA E VENDA - VENDA AD MENSURAM - DIREITO DO COMPRADOR, E NÃO DO VENDEDOR DE ESCOLHER A MODALIDADE DE INDENIZAÇÃO - Comprovada a falta de área do imóvel, e sendo a venda ad mensuram, cabe ao comprador escolher, entre as alternativas previstas pela norma jurídica, a que mais lhe convier, a título de indenização, se ressarcimento era o que buscava. Inteligência do art. 1.136 do CC e art. 288 do CPC. Posição da doutrina. (TJRS - AC 590.011.755 - 3ª C. - Rel. Flávio Pâncaro da Silva - J. 05.04.90) (RJ 155/90)

COMPRA E VENDA AD MENSURAM - ART. 1.136 E SEU § ÚNICO, DO CC - ÁREA DE APARTAMENTO - A presunção estabelecida no parágrafo único do art. 1.136 do CC não é exaustiva, admitindo demonstração em contrário. Em conseqüência, possível é reconhecer-se que a referência a área não tem caráter meramente enunciativa mesmo quando a diferença não exceda a 1/20. Assim ocorre na compra e venda de apartamento, onde comumente a exatidão da área é condição do preço. (TJPR - AC 11.611-0 - 4ª C. - Rel. Des. Troiano Netto - J. 30.08.90) (RJ 175/81)

COMPRA E VENDA AD MENSURAM - Escritura que embora defina o imóvel vendido como certo, dispõe sobre sua medição, no que se verificou diferença superior a 1/20 da medida constante do documento. Incidência do § único do art. 1.136 do CC, corroborado pela prova colhida nos autos. (STJ - REsp 25.765-0 - TO - 3ª T. - Rel. Min. Cláudio Santos - DJU 26.04.93) (RJ 190/990).

VENDA AD MENSURAM X VENDA AD CORPUS - DIFERENÇA DE ÁREA SUPERIOR A 1/20 - AÇÃO EX EMPTO - Se o imóvel à venda, por edital, o é com medida certa e determinada e, ao depois de adquirido se constatar ser menor a área, com diferença superior ao limite previsto no art. 1.136, § único do CC, entende-se que foi alienado ad mensuram, não favorecendo ao vendedor a presunção juris tantum do citado dispositivo, estando ele, por isso, obrigado a completar a área faltante ou, não sendo possível, a abater o preço de venda ao adquirente. (TJMG - AC 27.822 - 1ª C. - Rel. Des. José Soares de Castro - J. 26.05.92) (RJ 183/69).


Este tipo de situação ocorre por exemplo quando a empresa incorporadora vende um imóvel e no decorrer da construção muda o projeto , gerando evidente prejuízo aqueles que adquiriram o imóvel  pelas características e medidas divulgadas e que depois foram alteradas.
A empresa incorporadora  ofertante esta obrigada a construir de acordo com a propaganda vinculada e com o contratualmente estabelecido , cabendo indenizar ou dar um abatimento do preço, no caso de mudança de projeto e diminuição de área respectivamente. O artigo 30 do Código do consumidor é claro , em informar que a propaganda vincula em obrigação quem dela se utiliza para vender um produto.
O imóvel é um produto , portanto , a incorporadora obriga-se ao que divulgar sobre este produto , inclusive , em abater do preço quando houver diferenças.  

Veja jurisprudência sobre o assunto.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - INCORPORADORA QUE ALTERA O PROJETO CONSTANTE DE MEMORIAL DESCRITIVO SEM OBTER AUTORIZAÇÃO UNÂNIME DOS INTERESSADOS EM ASSEMBLÉIA - IMPOSSIBILIDADE - IRRELEVÂNCIA DO DECURSO DO PRAZO DE 15 ANOS DA ENTREGA DO PRÉDIO - 1. A autorização unânime dos interessados, prevista no art. 43, IV, da Lei nº 4.591/64, para que o incorporador possa alterar o projeto, deve ser obtida através do voto, em assembléia regularmente constituída. 2. Prescreve em vinte anos a ação para compelir a incorporadora a executar a obra prevista no memorial descritivo, que deixou de ser realizada sem a expressa autorização dos interessados. (TJPR - AC 39.249-2 - Ac. 11.517 - 2ª C. Civ. - Rel. Des. Negi Calixto - J. 16.08.95).

A venda ad mensuram exige prova inequívoca do que se alega, para que o desconto seja concedido , portanto, muito importante , guardar Folders de propaganda  entre outra coisas, qualquer documento que deixe claro que você adquiriu o imóvel  com tais medidas e características e por tais medidas e características.  .
Entendemos,  portanto, que  no caso das medidas serem divergentes neste caso o abatimento  no preço , é uma questão de justiça. Espero que tenha ficado claro a explicação, de um assunto complexo , mas que demos uma pinceladas para tirar as duvidas de alguns leitores.

Grande abraço , a todos.
Luiza S.M.Duckworth