terça-feira, 30 de junho de 2015

BANCOOP COMO EXEMPLO DE COOPERATIVA DE FACHADA

A BANCOOP E AS COOPERATIVAS DE IMÓVEIS  DE FACHADA.









O Cooperativismo enfrenta uma realidade chamada cooperativa de fachada , e a Bancoop é um caso clássico, que serve de exemplo para que você leitor, entenda ,o que difere as cooperativas reais das cooperativas de fachada.

O cooperativismo deve estar dissociado de operação de mercado, contrato de compra e venda de produto ou mercadoria ele esta portanto distante do que o capitalismo chama de lucro, as cooperativas devem obedecer a     Lei nº 5.764, de 16 de dezembro de 1971   , e gozam de benefícios tributários , administrativos, como por exemplo a desnecessidade de incorporação , o que representa economia aos cooperados.

Infelizmente , existem cooperativas travestidas de cooperativas que na realidade não passam de empresas que agem como qualquer outra empresa construtora , incorporadora e produtora de imóvel.

Neste tipo de cooperativa de fachada a figura de "cooperado" é um mero titulo que não encontra qualquer semelhança do que reza a lei de cooperativas . Muitas vezes estas pessoas são impedidas de entrar em Assembleias, isto porque , os gestores da cooperativa decidem tudo como verdadeiros donos, pouco importando a vontade do " cooperado". 

Portanto, abaixo fizemos alguns lembretes de como identificar uma cooperativa de fachada.

Sinais de cooperativa de fachada:


1-      Oferecer imóveis ao publico de forma irrestrita e geral .

2-      Praticar preços de mercado.

3-      Não requerer que os cooperados assinem que estariam se  subscrevendo em  quotas.

4-      Ter gestores ligados  a partido politico .

5-      Montar no mesmo endereço onde funcionam a cooperativa empresas dos gestores que fornece produto para as cooperativa.

6-      Auto intitular-se estar entre as 10 maiores produtoras , incorporadoras e comercializadoras de imóveis.

    -   A venda normalmente é a preço definido para pagamento parcelado , onde os termos você quita seu imóvel em 72 meses , é utilizado como forma de atrair os clientes.

-- Impedir os "cooperados" de votarem em Assembleias , colocando seguranças na porta do local . 
-

As cooperativas de fachada aplica-se o Código do Consumidor.  Acima listamos alguns exemplos clássicos do falso cooperativismo. 

Abaixo alguns casos da cooperativa de fachada Bancoop, que é conhecida de muitos ,por conta de sua má administração que culminou inclusive com ações de responsabilidade penal , onde diversos crimes foram informados , estes crimes teriam sido praticado pelos gestores .

Vejamos jurisprudências sobre o caso Bancoop, onde não aplica-se a lei das cooperativas e sim o Código do Consumidor , como você ira verificar abaixo:

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0140427-63.2008.8.26.0100
COMARCA DE SÃO PAULO     
APELANTE(S): COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP
APELADO(S): JOSÉ LOPES FILHO E OUTROS
MM. JUIZ (A): GILSON DELGADO MIRANDA

AÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE APORTE FINANCEIRO C.C. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. COOPERATIVA HABITACIONAL. BANCOOP. COBRANÇA DE “RESÍDUO FINAL”. Aplicação do CDC. Aquisição de unidade residencial. Verdadeira natureza jurídica da relação existente entre as partes deve determinar o regime jurídico aplicável ao negócio em espécie. Entidade que assume posição jurídica equiparada a uma incorporadora imobiliária, estando sujeita, portanto, às imposições do Código Consumerista. Cobrança indevida do aporte financeiro, por não contar com regular aprovação, na medida em que houve omissão sobre o resíduo e sua forma de rateio, tendo sido aceitas tão somente as contas ordinárias apresentadas. Precedentes. Sentença de procedência confirmada. Honorários advocatícios, porém, fixados em conformidade com o art. 20, § 3º, do CPC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”.

“Apelação Cível n. 0230216-10.2007.8.26.0100
Comarca: São Paulo
Apelante: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop
Apelados: Marcelo Matias Boneri e outros
Voto n. 17.821

Cooperativa habitacional. Ação declaratória de inexigibilidade c.c consignação em pagamento. Relação jurídica estabelecida entre as partes que se submete ao Código de Defesa do Consumidor. Cooperativa que atua no mercado como incorporadora, sujeitando-se às diretrizes da Lei n. 8.078/90. Saldo residual objeto de rateio. Necessidade de comprovação documental dos gastos adicionais, pese a deliberação da Assembléia Geral da Cooperativa. Precedentes da Câmara. Honorários de sucumbência. Arbitramento da verba em R$-20.000,00. Excesso reconhecido. Redução para R$-5.000,00. Adequação do quantum aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Sentença parcialmente reformada. APELO PARCIALMENTE PROVIDO”.

“COOPERATIVA HABITACIONAL Cobrança de resíduo inflacionário derivado de apuração final. Apelo contra sentença de improcedência – Pretensão da cobrança de apuração final do custo do empreendimento Inadmissibilidade. Aderente que não participou da realização do rateio final de responsabilidade. Assembleia omissa quanto ao valor do saldo residual. Valores calculados de forma unilateral. Embora exista a previsão de cobrança do resíduo relacionado ao custo final da obra, não houve demonstração dos gastos. Sentença mantida Apelo improvido. (TJ/SP, 8° Câmara de D. Privado, Apelação Cível n° 9178831-05.2009.8.26.0000, Rel. Des. Luiz Ambra, j. 04/07/2012, V.U.).”.

Espero ter tirado as dúvidas sobre a diferença de uma cooperativa real  e uma cooperativa de fachada.  

Abraço.


Luiza S.Mestieri Duckworth

domingo, 28 de junho de 2015

LEILÕES NOÇÕES BÁSICAS E DICAS DE LEILÕES


Comecemos a explicar o que é Leiloeiro , vejamos , Helly Lopes Meirelles assim define o Leiloeiro :”Agentes delegados: são particulares que recebem a incumbência da execução de determinada atividade, obra serviço publico e o realizam em nome próprio , por conta e risco, mas segundo normas do Estado e sob permanente fiscalização do delegante. Essse agentes servidores públicos, nem honoríficos, nem representantes do Estado ; todavia , constituem uma categoria a parte de colaboradores , (...),  pessoas que recebem a delegação para prática de alguma atividade estatal ou serviço de interesse coletivo”.

A profissão de leiloeiro possui fé publica e tem regulamentação pelo Decreto Federal 21981 de 19/10/1935 e alterações posteriores , é o único profissional que esta habilitado legalmente , sua nomeação ocorre pela Junta Comercial , e sua área de atuação   Estadual e para um território que foi nomeado.

Existe a figura do Porteiro de Auditório , que apregoa as praças (Alienações Judiciais de Bens Imóveis) e na falta do Leiloeiro Publico pode apregoar também leilões.

A praça é a apregoação de bens móveis e o leilão é apregoação de bens imóveis.

A praça e o leilão são efetuados em primeiro momento onde o preço inicial é o preço de avaliação do bem , caso este bem não seja arrematado, será levado a um segunda praça ou  leilão do bem móvel ou imóvel , neste caso inicia-se o lance não pelo valor do bem , e sim pelo valor com um desconto de 30% a 40% por cento do lance inicial da primeira praça ou leilão. O Edital de convocação deve conter as duas datas e uma descrição do bem .

Mister esclarecer que assim como o porteiro de auditório pode fazer as vezes de leiloeiro oficial em locais onde não exista leiloeiro nomeado , em locais onde não exista porteiro de auditório o leiloeiro oficial fara as vezes de porteiro de auditório e recebera  conforme rege  a lei.

Os leilões são judiciais quando o bem que estará indo a praça ou a leilão , foi levado por ordem judicial após transcorrer um processo judicial que culminou com a penhora do bem e consequentemente com o Edital de praça ou Leilão.

Leilão extrajudicial é aquele que não originou-se de processo judicial e sim administrativo de retomada do bem e consequentemente com Edital  de praça ou Leilão.
A nosso ver ambos são eficiente e ambos são seguros , desde que verificada a documentação do imóvel , ou do bem móvel .

O que se tem que ter em mente é que nos leilões os bens são arrematados no estado em que estão , não se configura relação de consumo, no edital via de regra devem ser publicados dividas do bem , estado de ocupado ou não em caso de imóvel , penhoras etc .

Por outro lado , nosso escritório já atuou assessorando compradores de leilão judicial onde o leilão foi considerado nulo , não por problemas documentais do imóveis que estavam descritos de forma correta , e sim por questões procedimentais do próprio processo exemplo : um imóvel vai a leilão mas como são mais de um executado , um deles não foi intimado da situação, nos casos de nulidade do leilão decorrentes de equívocos  procedimentais, o que se faz é comunicar o juiz  e este verificando que a situação de fato ocorreu ira fazer um Alvará de levantamento em nome do arrematante no valor de arrematação e outro Alvará no valor da  comissão do leiloeiro oficial , que é de 5%, ou seja não foi o arrematante que deu causa a nulidade ela foi procedimental e ele não poderá ser prejudicado.

Aceito o lanço pelo imóvel  sem condições de reserva , o arrematante terá que efetuar o deposito judicial em guia própria do valor do preço , dar um cheque , isto dependerá do que constar no Edital e nos procedimento do leiloeiro oficial , portanto , importante ler o que esta descrito como obrigação do arrematante.

O  arrependimento , não é facultado ao arrematante, arrepender sem motivo  é diferente do caso dito acima , onde por problemas procedimentais o leilão seria considerado nulo, logo , o arrematante não poderia ser prejudicado por situação que não deu caso, arrepender-se é coisa diferente, ou seja sem qualquer razão estando toda a documentação e procedimentos corretos  o arrematante não deseja mas o bem , neste caso ele esta obrigado a assumir o lance  e responderá civilmente por seu arrependimento e administrativamente em muitos casos ficará impedido de dar lances futuros. E a comissão do leiloeiro será devida.
A comissão do leiloeiro oficial é equipara a proventos salariais e portanto impenhorável.
Hoje temos leilões judicias e extrajudiciais  que exigem presença física e outros que são virtuais , ambos ocorrem mediante a lanços , a diferença é que no  leilão que exige a presença física , você tem um período curto para fazer o lance , em leilões virtuais a possibilidade de lance são por períodos maiores , por dias , existe um procedimento cadastral em ambos os casos.

A nosso ver ambos são ótimas formas de adquirir imóveis , contudo , não será possível exercer a escolha de um amplo leque de imóveis, já que , o leilão não tem como precisar quais imóveis estarão disponíveis ,diferente da compra por imobiliária onde você tem uma gama muito maior de oferta.

O leilão implicará em você contratar um advogado para acompanhar o processo e verificá-lo , portanto , existirá um custo adicional . Acreditamos que o leilão seja uma boa opção se o arrematante tenha ido visitar antes do imóvel , tenha em mente um valor máximo para o lance , já computado o gasto com reforma e advogado , só , agindo de forma cautelosa e criteriosa o leilão será interessante , do contrario poderá se transformar em uma grande dor de cabeça.

Em leilões o objetivo deve ser adquirir um imóvel com deságio de  40% do valor original , é muito bom também pesquisar o valor de mercado para ter ideia da oferta limite , além disso nunca se esqueça de verificar junto a imobiliárias se elas não tem bons investimentos, hoje , existem os chamados Outelets de imóveis, onde você adquiri imóveis que sobraram de um empreendimento com excelentes deságios, em muitos casos com 40% .

Outra coisa importante é que no leilão o pagamento via de regra é a vista , ou em parcelas mas de numero reduzido. Já no caso de imóveis que não estão em leilão , você poderá fazer um financiamento chamado alienação fiduciária , cujo prazo de pagamento é bem estendido.
DICAS DE LEILÕES : Leilões judicias on line existe um site chamado Canal Judicial , www.canaljudicial.com.br   onde estão cadastrados diversos leiloeiros oficiais , de diversos Estados .   Os Leilões da justiça do Trabalho ocorrem com frequência e são muito bons, via de regra são presencias em São Paulo  ocorrem no Fórum Trabalhista Rui Barbosa , existem ainda leilões extra judiciais patrocinados por Bancos , neste caso são de imóveis retomados . Os leilões da Caixa Economica  e de Bancos particulares em geral são ótimas oportunidades de compra



Um grande abraço,

Espero  que tenha sido útil .

Luiza Santelli Mestieri Duckworth

 LEILÕES  NOÇÕES BASICAS E DICAS DE LEILÕES

Esta matéria pretende dar uma  noção básica do que é leilão de imóveis.

Comecemos a explicar o que é Leiloeiro , vejamos , Helly Lopes Meirelles assim define o Leiloeiro :”Agentes delegados: são particulares que recebem a incumbência da execução de determinada atividade, obra serviço publico e o realizam em nome próprio , por conta e risco, mas segundo normas do Estado e sob permanente fiscalização do delegante. Essse agentes servidores públicos, nem honoríficos, nem representantes do Estado ; todavia , constituem uma categoria a parte de colaboradores , (...),  pessoas que recebem a delegação para prática de alguma atividade estatal ou serviço de interesse coletivo”.

A profissão de leiloeiro possui fé publica e tem regulamentação pelo Decreto Federal 21981 de 19/10/1935 e alterações posteriores , é o único profissional que esta habilitado legalmente , sua nomeação ocorre pela Junta Comercial , e sua área de atuação   Estadual e para um território que foi nomeado.

Existe a figura do Porteiro de Auditório , que apregoa as praças (Alienações Judiciais de Bens Imóveis) e na falta do Leiloeiro Publico pode apregoar também leilões.

A praça é a apregoação de bens móveis e o leilão é apregoação de bens imóveis.

A praça e o leilão são efetuados em primeiro momento onde o preço inicial é o preço de avaliação do bem , caso este bem não seja arrematado, será levado a um segunda praça ou  leilão do bem móvel ou imóvel , neste caso inicia-se o lance não pelo valor do bem , e sim pelo valor com um desconto de 30% a 40% por cento do lance inicial da primeira praça ou leilão. O Edital de convocação deve conter as duas datas e uma descrição do bem .

Mister esclarecer que assim como o porteiro de auditório pode fazer as vezes de leiloeiro oficial em locais onde não exista leiloeiro nomeado , em locais onde não exista porteiro de auditório o leiloeiro oficial fara as vezes de porteiro de auditório e recebera  conforme rege  a lei.

Os leilões são judiciais quando o bem que estará indo a praça ou a leilão , foi levado por ordem judicial após transcorrer um processo judicial que culminou com a penhora do bem e consequentemente com o Edital de praça ou Leilão.

Leilão extrajudicial é aquele que não originou-se de processo judicial e sim administrativo de retomada do bem e consequentemente com Edital  de praça ou Leilão.
A nosso ver ambos são eficiente e ambos são seguros , desde que verificada a documentação do imóvel , ou do bem móvel .

O que se tem que ter em mente é que nos leilões os bens são arrematados no estado em que estão , não se configura relação de consumo, no edital via de regra devem ser publicados dividas do bem , estado de ocupado ou não em caso de imóvel , penhoras etc .

Por outro lado , nosso escritório já atuou assessorando compradores de leilão judicial onde o leilão foi considerado nulo , não por problemas documentais do imóveis que estavam descritos de forma correta , e sim por questões procedimentais do próprio processo exemplo : um imóvel vai a leilão mas como são mais de um executado , um deles não foi intimado da situação, nos casos de nulidade do leilão decorrentes de equívocos  procedimentais, o que se faz é comunicar o juiz  e este verificando que a situação de fato ocorreu ira fazer um Alvará de levantamento em nome do arrematante no valor de arrematação e outro Alvará no valor da  comissão do leiloeiro oficial , que é de 5%, ou seja não foi o arrematante que deu causa a nulidade ela foi procedimental e ele não poderá ser prejudicado.

Aceito o lanço pelo imóvel  sem condições de reserva , o arrematante terá que efetuar o deposito judicial em guia própria do valor do preço , dar um cheque , isto dependerá do que constar no Edital e nos procedimento do leiloeiro oficial , portanto , importante ler o que esta descrito como obrigação do arrematante.

O  arrependimento , não é facultado ao arrematante, arrepender sem motivo  é diferente do caso dito acima , onde por problemas procedimentais o leilão seria considerado nulo, logo , o arrematante não poderia ser prejudicado por situação que não deu caso, arrepender-se é coisa diferente, ou seja sem qualquer razão estando toda a documentação e procedimentos corretos  o arrematante não deseja mas o bem , neste caso ele esta obrigado a assumir o lance  e responderá civilmente por seu arrependimento e administrativamente em muitos casos ficará impedido de dar lances futuros. E a comissão do leiloeiro será devida.
A comissão do leiloeiro oficial é equipara a proventos salariais e portanto impenhorável.
Hoje temos leilões judicias e extrajudiciais  que exigem presença física e outros que são virtuais , ambos ocorrem mediante a lanços , a diferença é que no  leilão que exige a presença física , você tem um período curto para fazer o lance , em leilões virtuais a possibilidade de lance são por períodos maiores , por dias , existe um procedimento cadastral em ambos os casos.

A nosso ver ambos são ótimas formas de adquirir imóveis , contudo , não será possível exercer a escolha de um amplo leque de imóveis, já que , o leilão não tem como precisar quais imóveis estarão disponíveis ,diferente da compra por imobiliária onde você tem uma gama muito maior de oferta.

O leilão implicará em você contratar um advogado para acompanhar o processo e verificá-lo , portanto , existirá um custo adicional . Acreditamos que o leilão seja uma boa opção se o arrematante tenha ido visitar antes do imóvel , tenha em mente um valor máximo para o lance , já computado o gasto com reforma e advogado , só , agindo de forma cautelosa e criteriosa o leilão será interessante , do contrario poderá se transformar em uma grande dor de cabeça.

Em leilões o objetivo deve ser adquirir um imóvel com deságio de  40% do valor original , é muito bom também pesquisar o valor de mercado para ter ideia da oferta limite , além disso nunca se esqueça de verificar junto a imobiliárias se elas não tem bons investimentos, hoje , existem os chamados Outelets de imóveis, onde você adquiri imóveis que sobraram de um empreendimento com excelentes deságios, em muitos casos com 40% .

Outra coisa importante é que no leilão o pagamento via de regra é a vista , ou em parcelas mas de numero reduzido. Já no caso de imóveis que não estão em leilão , você poderá fazer um financiamento chamado alienação fiduciária , cujo prazo de pagamento é bem estendido.
DICAS DE LEILÕES : Leilões judicias on line existe um site chamado Canal Judicial , www.canaljudicial.com.br   onde estão cadastrados diversos leiloeiros oficiais , de diversos Estados .   Os Leilões da justiça do Trabalho ocorrem com frequência e são muito bons, via de regra são presencias em São Paulo  ocorrem no Fórum Trabalhista Rui Barbosa , existem ainda leilões extra judiciais patrocinados por Bancos , neste caso são de imóveis retomados . Os leilões da Caixa Economica  e de Bancos particulares em geral são ótimas oportunidades de compra.



Um grande abraço,

Espero  que tenha sido útil .

Luiza Santelli Mestieri Duckworth

















sexta-feira, 26 de junho de 2015

Segundo o Superior Tribunal de Justiça os registros em cartório durante incorporação imobiliária devem ser cobrados como ato único .

Segundo o Superior Tribunal de Jusita os registros em cartório durante incorporação imobiliária devem ser cobrados como ato único .

RECURSO ESPECIAL Nº 1.522.874 - DF (2015/0066119-0)  STJ.










O caso em tela  consistia em  ação de cobrança promovida por Carlos Eduardo Ferraz de Mattos Barroso, Tabelião do Terceiro Oficial de Registro de Imóveis do Distrito Federal, em face de MBR Engenharia Ltda, tendo por propósito a condenação da requerida ao pagamento de emolumentos referentes às averbações de quitação do preço de aquisição de três lotes (destinados ao empreendimento de incorporação imobiliária), efetuadas nas matrículas de todas as unidades autônomas oriundas, no valor de R$ 94.329,90 (noventa e quatro mil trezentos e vinte e nove reais e noventa centavos), corrigido monetariamente e acrescido dos juros de mora de 1%
MBR Engenharia Ltda rechaçou integralmente a pretensão vertida na inicial. Destacou, de início, o procedimento pouco usual adotado pelo Oficial demandante de, primeiro, efetuar o ato notorial, para depois cobrar os correspondentes emolumentos. Afirmou, também, que, nos termos do art. 237-A da Lei n. 6.014/73, "para efeito de cobrança de custas e  emolumentos, as averbações realizadas após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, relativos à pessoa do incorporador ou referente a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento, serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas, e serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes".

Por oportuno, transcreve-se o art. 237-A da Lei de Registros Públicos:
Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou  referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das  matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas.
§ 1º Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizado com base no caput serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes.
§ 2º Nos registros decorrentes de processo de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária, o registrador deverá observar o prazo máximo de 15 (quinze) dias para o fornecimento do número do registro  ao interessado ou a indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação.
§ 3º O registro da instituição do condomínio ou da especificação do  empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos
Constata-se, pois, que o dispositivo legal sob comento determina que, após o registro da incorporação imobiliária, até o “habite-se”, todos os subsequentes registros e averbações relacionados à pessoa do incorporador ou aos negócios jurídicos alusivos ao empreendimento sejam realizados na matrícula de origem, assim como nas matrículas das unidades imobiliárias eventualmente abertas, consubstanciando, para efeito de cobrança de custas e emolumentos, ato de registro único.


Vide ementa
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. EMOLUMENTOS. ATO NOTARIAL DE AVERBAÇÃO RELATIVO À QUITAÇÃO DA AQUISIÇÃO DE LOTES (DESTINADOS A CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA), EFETIVADO NA MATRÍCULA DE ORIGEM, BEM COMO NAS MATRÍCULAS DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS ADVINDAS DO EMPREENDIMENTO. ART. 237-A DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. OBSERVÂNCIA. ATO DE REGISTRO ÚNICO, PARA FINS DE COBRANÇA DE CUSTAS E EMOLUMENTOS. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
1. O art. 237-A da LRP determina que, após o registro da  incorporação imobiliária, até o "habite-se", todos os subsequentes registros e averbações relacionados à pessoa do incorporador ou aos negócios jurídicos alusivos ao empreendimento sejam realizados na matrícula de origem, assim como nas matrículas das unidades  imobiliárias eventualmente abertas, consubstanciando, para efeito de cobrança de custas e emolumentos, ato de registro único.
2. Para a específica finalidade de cobrança de custas e emolumentos, tem-se que o ato notarial de averbação relativa à quitação dos três lotes em que se deu a construção sob o regime de incorporação imobiliária, efetuado na matrícula originária, assim como em todas as matrículas das unidades imobiliárias daí advindas, relaciona-se,  inequivocamente, com o aludido empreendimento.
3. Nos termos da lei regência (Lei n. 4.591/64), em seu art. 32, é condição sine qua non ao registro da incorporação imobiliária e, por via de consequência, à negociação das futuras unidades imobiliárias, que o incorporador demonstre a qualidade de proprietário, de promitente comprador, de cessionário, ou de promitente cessionário do imóvel no qual se edificará a construção sob o regime de incorporação imobiliária
3.1 Nas hipóteses em que o incorporador não detém título definitivo de propriedade, o negócio jurídico estabelecido entre ele e o então proprietário do terreno assume  contornos de irrevogabilidade e de irretratabilidade, havendo, necessariamente, expressa vinculação do bem imóvel ao empreendimento sob o regime de incorporação imobiliária.
4. Levando-se em conta que o objeto da relação contratual ajustada entre o então proprietário do terreno e o incorporador (ou quem vier a sucedê-lo) encontra-se indissociavelmente ligado à incorporação imobiliária, a matrícula do imóvel no qual se erigirá o empreendimento  conterá, necessariamente, o título pelo qual o incorporador adquiriu o imóvel, bem como toda e qualquer ocorrência que importe alteração desse específico registro, no que se insere, inarredavelmente, a averbação de quitação da promessa de compra do terreno.
5. Recurso especial improvido.


A decisão foi no sentido de que Registro único

No recurso especial, o cartório alegou que o dispositivo não poderia ser aplicado ao caso, porque teria havido a  substituição da empresa por outra, na qualidade de incorporadora, os atos registrais não poderiam ser considerados como “relativos à pessoa do incorporador”, como exige o artigo 237-A.

O relator, ministro Marco Aurélio Bellizze, não acolheu as alegações , pois segundo ele , a Lei 6.015 determina que, após o registro da incorporação imobiliária e até o “habite-se”,

todos os registros e averbações relacionados à pessoa do incorporador ou aos negócios jurídicos alusivos ao empreendimento sejam realizados na matrícula de origem e, para efeito de cobrança de custas e emolumentos, considerados ato de registro único...”


Abraço

Luiza Santelli Mestieri Duckworth

terça-feira, 23 de junho de 2015











A ARAPUCA DA BANCOOP CEDIDA PARA A OAS

Prezado Leitor, você  já ouvi falar em ARAPUCA?


Arapuca é um substantivo feminino e significa armadilha para caçar pequenos pássaros, termo utilizado quando se quer dar a conotação de armadilha.

Vocês já devem ter lido algo sobre a Bancoop ou sobre a OAS, afinal as duas são noticia na operação Lava Jato, nestes últimos dias. A primeira (a BANCOOP) devido a ter tido como seu presidente  ninguém menos que João Vaccari Neto e paira sobre ele denuncia de milhões dos cofres da cooperativa  e a segunda (OAS)  por ser investigada em ligações de pagamento de propina da Petrobras onde o nome do Senhor João Vaccari Neto novamente é citado                           e novamente os desvios são de várias cifras.


A BANCOOP, surgiu em 1996, objetivando ofertar moradias a preços 30%  abaixo do mercado.                  No inicio o publico alvo eram os  bancários, daí, a sigla Bancoop, abreviação de  Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo.

O sucesso da Cooperativa, compreensível, já que o Brasil, é carente em moradias, fez com que a  cooperativa, passe a oferecer imóveis ao publico de forma irrestrita e geral, atuando como uma produtora, incorporadora , construtora e comercializadora de imóveis, ganhando prêmios , que a posicionava entre as 10 maiores empresas nestes setores em nosso país.


Em 1996 o Senhor Vaccari atuava como administrador financeiro, em 2004 é alçado a presidente da cooperativa, no decorrer da existência  até a investigações do Ministério Publico Criminal, foram lançados em torno de 51 empreendimentos, mas nos bastidores , algo temerário acontecia, alguns dizem que a arapuca já estava montada desde de a criação, outros dizem que o idealizador teria sido  o Senhor Vaccari, não se sabe, ainda, o Ministério Publico esta investigando. 

A verdade foi que somente com as investigações do promotor criminal do Estado de São Paulo, o Senhor José Carlos Blat é que começaram a ser abertas a caixa de pandora da cooperativa de fachada, e foi  possível verificar a arapuca, grande e já montada , onde diversas famílias amargavam uma espera infindável, presas a uma situação , onde não tinham a propriedade dos imóveis, em alguns casos não tinham os imóveis, apesar de terem quitado integralmente o contrato de compra e venda , chamado de TERMO DE ADESÃO , pela BANCOOP.    

As famílias brasileiros como eu e você ficaram desesperadas, o dinheiro da casa tão sonhada sumira em empréstimos solidários que ninguém sabe o destinatário. 


O eminente promotor José Carlos Blat  assim definiu a Bancoop "a Bancoop era um verdadeiro balcão de negócios escusos e criminosos a serviço de uma organização criminosa. Uma arapuca que deixou mais de 3.100 vítimas"

Leitores, esta arapuca, ou balcão de negócios criminosos, parafraseando o promotor, teria desviado algo entre R$ 100.000.000,00 milhões ou mais.

Desviado o dinheiro de famílias brasileiras que na grande maioria dos casos  estavam adquirindo a primeira casa própria, ou seja famílias que utilizaram-se da economia de uma vida toda, famílias que usaram o FGTS,  famílias que venderam o único bem imóvel para adquirir o tão sonhado apartamento com área de lazer, sim, estas famílias foram literalmente vitimas de uma arapuca, uma emboscada, segundo informa o promotor.   

Estas famílias , sem outra solução extra-judicial ,  foram bater nas portas do judiciário, no ano de 2007 contabilizava-se a existência de  400 ações, hoje acredita-se  que este número já tenha triplicado, sendo muitas das ações coletivas.

Em 2009, um pouco antes de deixar a presidência da Bancoop em meio as escândalos de uma administração ruinosa, obras paralisadas, dinheiro desviado, emissão de notas frias, empréstimos milionários, etc. O Senhor Vaccari iniciava no ano  2009 um processo de cessão dos empreendimentos da Bancoop para a construtora OAS.


Muitas famílias já haviam quitado  sua unidade , sim quitaram e não receberam a escritura e algumas não receberam a unidade, atualmente em tutela antecipada ou seja antes da decisão transitada em julgado as famílias estão recebendo as chaves , nosso judiciário novamente cumprindo seu papel de garantidor de direitos de mantenedor da lei e da paz social , 

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 2037194-15.2014.8.26.00
AGRAVANTE: OAS EMPREENDIMENTOS S/A
AGRAVADA: SILVANA FOLCHINI SAVALA
JUÍZA: PRISCILA BUSO FACCINETTO
AGRAVO DE INSTRUMENTO - Ação de Inexigibilidade de Débito c.c. Anulação de Contratos c.c. Obrigação de Fazer Cooperativa Habitacional Finalização da construção da obra por terceiro Alegação de quitação da dívida anterior à cessão Pedido formulado para entrega das chaves e averbação da ação para impedir alienação do bem a terceiro Tutela concedida - Inconformismo Recurso não providoTrata-se de Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida pela MM. Juíza da 40ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo, em Ação de Inexigibildade de Débito cumulada com Anulação de Contratos cumulada com Obrigação de Fazer, proposta por SILVANA FOLCHINI SAVALA contra COOPERATIVA HABITACIONAL DO BANCÁRIOS DE SÃO PAULO BANCOOP e OAS EMPREENDIMENTOS S/A, que concedeu a antecipação de tutela pleiteada e determinou que a ré entregasse as chaves do imóvel à autora, no prazo de 10 (dez) dias, permitndo o uso e a moradia do imóvel, sob pena de multa diária a ser fixada pelo descumprimento, bem como autorizou a autora a averbação, junto à matrícula do imóvel, da existência da presente ação, a fim de se evitar futura  alienação do bem a terceiros... Agravo de Instrumento Improvido.

Veja o judiciário manda já em primeira instancia a entrega das chaves a OAS Agrava da decisão em nítida recusa e em segunda instancia o judiciário manda que cumpra a ordem sob pena de multa .

A prova de que os imóveis eram vendidos para quitação em até 72 meses e a propaganda de venda da Bancoop. Só se quita em 72 meses  o que é vendido a valor liquido e certo.

O artigo 30 do Código do Consumidor é claro a oferta vincula o ofertante. 

Os fatos continuaram a  estarrecer, pois ,  após o  empreendimento ser cedido a OAS, surge então um  atencioso  advogado da OAS, e  para uma  plateia de clientes da Bancoop,  declara em alto e bom português : “A  OAS só entrou no negocio por questões politicas , declarou ainda que acreditava que de fato teria ocorrido dos desvios informados pelo Ministério Publico , mas que a OAS iria cobrar novos valores inclusive de quem já havia quitado seu imóvel . “

Veja a declaração do Advogado da OAS, a matéria esta disponível em vídeo no YOU TUBE,                    em matéria da TV BAND SP:https://www.youtube.com/watch?v=05sfczAG3Pc

Resta evidente hoje a ligação politica que o advogado da OAS afirmava anos atrás, que ficou clara com nas investigações da Operação Lava Jato.

Os fatos seguem diversos empreendimentos são cedidos, esta empresa vê-se envolvida no escândalo da Lava Jato, com isto seus créditos secam, a saída é que das 51 empresas do grupo OAS, 10 empresas pedem recuperação judicial, a  recuperação  é deferida. Entre elas esta a OAS Empreendimentos S.A, para quem os gestores da Bancoop na presidência do   senhor João Vaccari Neto cedeu diversos empreendimentos da Bancoop. Inclusive a cessão do Residencial Altos do Butantã quem assina é o Senhor Vaccari juntamente com outro gestor.


A Lei de Recuperação Judicial tem um cunho social  importantíssimo que é manter empresas  em funcionamento e consequente manter empregos, todos sabemos que a economia gira em torno da taxa de empregabilidade , que por sua vez causa o giro do  capital  que movimentam o crescimento de um pais . Todos sabem o momento delicado da economia Brasileira   e a importância de manter empregos, logo, a lei em questão é fundamental.


Vive-se em um mundo com grandes diferenças sociais, logo, leis de proteção social são fundamentais, todavia, devemos priorizara penalidades altas para quem utilizar–se                         de  mecanismos de proteção de forma indevida,  prejudicando o elo mais fraco que deveria estar protegido.


A OAS, após a concessão da recuperação judicial, tem pedido a suspensão dos processos de diversas famílias de clientes da Bancoop, em empreendimentos que ela é cessionária.   Estas famílias buscam o reconhecimento da quitação, a entrega da unidade quitada, ou  a escritura de propriedade do imóvel, havendo casos onde se busca tudo isto em uma só ação.


Novamente, Bancoop e OAS, se unem para pedir que os processos sejam suspensos, por    6 meses , 180 dias , na pratica atrasam os processos em 1 ano.

A lei de recuperação judicial é clara no art. 52 em seu inciso IIII da Lei nº 11.101/2005, a suspensão do processo admite  algumas exceções, e uma delas são as ações previstas no § 1º do art. 6 da referida lei, que enquadra-se perfeitamente  na ação de conhecimento , que, tem um procedimento chamado FASE DE INSTRUÇÃO, nestas  AÇÕES  DEMANDAM-SE  QUANTIA ILÍQUIDA E  PORTANTO ELAS  NÃO FICAM SUJEITAS A SUSPENSÃO CONFORME DISPÕE O ARTIGO 6, § 1º DA LEI 11.101/2005.

Veja não é crível que os escritórios destas duas empresas de renomados advogados, não tenham ciência do que diz a lei, nota-se , que sim a  arapuca criada pela Bancoop foi literalmente cedida para a OAS, as famílias continuam presas , novamente estamos a falar de atropelos a uma lei que veio fundamentalmente com cunho social e que esta sendo usada indevidamente contra milhares de famílias em um questão de cunho social , a propriedade que inclusive é uma garantia da carta magna, que infelizmente estas famílias não tem o gosto de possuir apesar de já terem quitado seus imóveis há quase 11 anos.

Neste caso o único caminho legal é o  judiciário , capaz de colocar ordem no que parece o caos DE DIREITOS, A MAXIMA TODOS TEMOS DIREITOS NÃO PARECE QUE FUNCIONEM PARA BANCOOP E OAS.


A entrega das escrituras e do bem imóvel é uma obrigação das duas , sim porque a relação é regida pelo Codigo do Consumidor que aponta em seus artigos 7 e 14 esta obrigação. Não é favor que as empresas fazem e obrigação que não cumprem, daí a arapuca que estas famílias foram colocadas.



O Judiciário como poder fundamental de um  país, deverá ter ciência do papel de resgate de cidadania que possui, pois,  cada família presa nesta arapuca e cada  cidadão brasileiro que toma conhecimento deste fato , sentir-se-á representado nas decisões tomadas pelo Poder Judiciário, pois que sabemos que hoje quem esta na arapuca são estas famílias amanha poderá ser qualquer um de nós, daí a importância de um judiciário independente  , célere e eficaz e nosso judiciário tem se esforçado e mostrado que ainda é nele que as famílias podem confiar.


Estes  processos judiciais são uma parte da vida destas pessoas, espelham historias de vida , de trabalho , da luta da casa própria , merecem  por isto nossa atenção e respeito , em cada processo, de cada vitima da Bancoop e da OAS, está uma história de vida, com particularidades, com sonhos, com sofrimento enfim história familiar de superação.


O mestre Rui Barbosa dizia: ”Justiça tardia, nada mais é do que injustiça institucionalizada”,


Luiza Santelli Mestieri Duckworth

Advogada

A imagens são do Blog dos cooperados a primeira e a segunda disponível na internet em charge o autor assina.  

segunda-feira, 22 de junho de 2015

Comprar imóveis fica mais seguro com a a Lei n. 13.097/15, fruto da conversão da Medida Provisória n. 656/14, foi publicada em 20.1.2015.



A  lei 13.097/15 , esta fundamentada no principio da concentração dos atos na matricula do imóvel  e traz  alterações fundamentais e que visam dar mais segurança aos negócios imobiliários, o       que será muito benéfico para quem fizer qualquer transação que envolva imóveis , em todo o território brasileiro.

A segurança se reverterá em evitar  a situação de  fraudes a credores ou à execução, e evicção, que passarão a  ser reconhecidas e atingir uma pessoa que adquire um imóvel quando as ações tiverem sido previamente averbadas na matrícula deste imóvel. Haverá dois anos para adequação , mas a lei já esta valendo. 
Veja-se o que dispõe o art. 54:

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: (Vigência)
I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil;
III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e
IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil.
Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel....”



A Lei fortalece o Princípio da Concentração, que  no caso especifico do direito imobiliário consiste em declarar que  nenhum fato do imóvel seja de negocio jurídico ou ato judicial  que diga respeito à situação do imóvel pode ficar indiferente à matrícula do imóvel, nela ingressando seja  por registro ou averbação  .
Deverá constar na matricula , portanto,  atos translativos de propriedade, da instituição de direitos reais, e atos judiciais: os atos que restringem a propriedade; os atos constritivos (penhoras, arrestos, sequestros, embargos), mesmo de caráter acautelatório; as declarações de indisponibilidade; as ações pessoais reipersecutórias e as reais; os decretos de utilidade pública; as imissões nas expropriações; os decretos de quebra; os tombamentos; comodatos, as servidões administrativas, os protestos contra a alienação de bens, os arrendamentos, as parcerias na matrícula.

A lei objetiva solidificar garantias para o cidadão Brasileiro frente a propriedade imóvel , por certo que o Brasil em sua imensidão , tem uma quantidade enorme de fatos jurídicos e não jurídicos que são relacionados a determinado imóvel esta lei dará a garantia de que só será oponível a terceiros o que estiver concentrado na matricula do imóvel .

Desta forma o conceito de matricula como histórico de um imóvel a partir de seu surgimento passa de fato a ser uma realidade. Assim o que não estiver na matricula não existirá para o direito . 

Matrícula é um documento de  biografia do imóvel, contem a sua descrição individualizada e a sequência de todos os negócios e informações do imóvel. Os requisitos que cada matrícula deve conter estão elencados no art. 176, II, da Lei n. 6.015/73 (LRP – Lei de Registros Públicos).

Esta lei vale também em caso de por exemplo, de  um imóvel , comprado em construção , onde só existe a incorporação e não a individualização da matricula, pois, não houve ainda a especificação de condomínio, neste caso teremos o registro na  matricula mãe , veja na pratica o instrumento de compra e venda deverá ser registrado na matricula mãe do terreno , isto evitará uma realidade triste que são as vendas duplicadas, casos  comuns no judiciário brasileiro.

Resta evidente que a lei também ira diminuir o numero de ações relativa a imóveis, pois, com a segurança nas compras de imóveis , as lides diminuirão.

A lei busca o que o direito tem como um dos fundamento para sua existência a segurança jurídica, uma das funções do direito é a segurança jurídica para os negócios em geral e no caso desta lei especificamente os negócios  imobiliários, que deverão ocorrer com a máxima prevenção de futuros litígios, auxiliando na melhor eficiência da atividade do Judiciário, com a prova dotada de fé pública da concentração na matricula como forma obrigatória para efeito contra terceiros , resultado a compra e venda ficará mais segura e mais simples , e em caso de litigio este se  tornará mais  simples e de  resolução mais rápida , ganhamos todos.
A Lei n. 13.097/15, reforça o Princípio da Concentração, e fixa que tudo o que não estiver na matrícula não poderá ser oposto ao adquirente.
Portanto, temos um avanço considerável nos negócios imobiliários, que em ultima analise dá a todos envolvidos responsabilidades e direitos claros , e ganha-se agilidade, eficiência e segurança aos negócios imobiliários em geral , resultando em aumento das garantias nos negócios imobiliários , situação que vem ao encontro de uma necessidade há muito verificada até esta lei , apesar de diversas verificações e estudos sobre o histórico do processo , o negocio imobiliário ainda poderia apresentar surpresas poucos felizes , agora com a Lei n. 13.097/15, isto será passado.

abraço

Luiza Santelli Mestieri Duckworth




quarta-feira, 17 de junho de 2015

Vida em Condomínio
Assunto : Garagem

Reformado acórdão que autorizou assembleia de condomínio abaixo do quórum
Em decisão unânime, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) que havia admitido a convocação de assembleia extraordinária, com qualquer número de condôminos presentes, para deliberar sobre vagas de garagem.

Proprietários de unidades comerciais moveram ação contra um condomínio para que fosse feita a demarcação das vagas e disciplinada sua utilização, alegando que elas vinham sendo usadas de forma indiscriminada.

A sentença deu prazo de 120 dias para que o condomínio deliberasse sobre o assunto mediante convocação de assembleia extraordinária com qualquer número de condôminos presentes. O TJRJ confirmou a decisão.

O acórdão destacou que, embora a convenção do condomínio previsse a necessidade de quórum especial para a realização de assembleia extraordinária,o exercício do direito de propriedade dos autores da ação não poderia ficar condicionado a essa exigência. Para o tribunal estadual, o quórum especial poderia não ser atingido nunca, o que impediria de forma permanente o exercício daquele direito.

Autonomia privada

No STJ, o relator, ministro Luis Felipe Salomão, entendeu pela reforma do acórdão. Ele citou o artigo 1.333 do Código Civil e os artigos 9º e 18 da Lei 4.591, que tratam da observância compulsória da convenção.

Segundo Salomão, “a força normativa da convenção condominial é evidenciada pelo fato de que, mesmo que ostente norma contrária à lei, não é dado ao condômino eximir-se de sua aplicação”. Nessa hipótese, explicou o ministro, seria necessário o condômino recorrer ao Poder Judiciário para pedir a anulação da norma.

Para a Quarta Turma, a admissão de quórum diferente do previsto na convenção resultaria em violação da autonomia privada, princípio constitucionalmente protegido.

Além disso, Salomão assinalou que os proprietários compraram as unidades sob as condições estabelecidas na convenção do condomínio, “ou seja, com as vagas de estacionamento integrando a área de uso comum e sem nenhuma individualização”.

Por isso, segundo ele, a negativa do condomínio em implementar a demarcação das vagas, ao contrário do que afirmou o TJRJ, “não importa restrição alguma ao direito de propriedade, mas sim a preservação do status quo, com amparo legal no artigo 1.348 do Código Civil”.
Caução não aceita : imóvel oferecido tinha dívidas !

Oferecer imóvel com restrição por dívida milionária não constitui caução idônea
A 2ª Câmara de Direito Comercial do TJ, em sessão sob a presidência e relatoria do desembargador Luiz Fernando Boller, proveu o reclamo interposto por uma montadora de veículos sul-coreana e reconheceu a inidoneidade da caução oferecida por uma concessionária estabelecida no sul do Estado, para garantia de eventuais prejuízos decorrentes de ordem judicial para manutenção do contrato de concessão de uso da marca celebrado entre as partes.

O relator explicou que, embora avaliado em mais de R$ 8 milhões, paira sobre o terreno em questão alienação fiduciária em favor de instituição financeira, por dívida contraída pela concessionária, no valor de R$ 5 milhões.

"Obrigação que, inclusive, foi levada a protesto pelo respectivo inadimplemento,colocando em dúvida, assim, o resguardo de eventuais direitos das recorrentes em decorrência da concessão da medida antecipatória, esta tida como imprescindível pela existência de previsão contratual neste sentido, como, também, pelos próprios reflexos financeiros da demanda subjacente, dado o valor dos produtos, acessórios e peças negociados, e a evidente situação de fragilidade e vulnerabilidadeeconômica da insurgida", acrescentou Boller. Assim, revogada liminar, a ação principal que objetiva a rescisão da aludida concessão prosseguirá no primeiro grau. A decisão foi unânime (Agravos de Instrumento n. 2014.028841-8 e 2015.004883-1).